La Guyane, un marché immobilier en hausse

C’est l’un des départements de France qui connait la plus forte augmentation du nombre de vente. Entre mars 2021 et mars 2022 c’est +20% à 30% de transactions immobilières en Guyane.  

L’île de la Réunion et la Corse voient aussi son nombre de vente augmenter de 15% à 20% et la Guadeloupe une augmentation de 5% à 15% sur cette même période. La Martinique connaît la même augmentation que la Guyane.

(Source : Conférence de presse Fnaim-Juin 2022)

Et des prix qui montent

10% et plus, c’est l’augmentation des prix immobiliers en Guyane sur 1 an !

Cette hausse concernent tout type logement et villes confondus. Il semblerait toutefois que les maisons tirent leur épingle du jeu et concentrent une grande partie de la demande. Surtout les biens immobiliers de standing situés dans les quartiers recherchés du littoral et notamment à Cayenne dans le secteur de Montabo-Bourda ou à Remire-Montjoly sur le secteur de la route des plages ou encore Les Salines. La forte demande couplée à une faible offre sur le marché a fait exploser les prix sur tout le territoire.

La Martinique voit aussi ses prix augmenter de 5% à 10% sur cette même période tout comme l’Île de la Réunion. Seule la Guadeloupe et le nord de la Corse connaissent la même augmentation que la Guyane de 10% et plus.

Un engouement fort pour l’achat

Les montants de loyers sont reconnus en Guyane comme similaires à ceux constatés dans les plus grandes métropoles hexagonales : Lyon, Bordeaux, Nantes. Les prix à l’achat offrent alors un meilleur rapport et il est souvent préférable d’acheter plutôt que de louer.

Ainsi en Guyane, le montant de loyer médian est de 800€ (charges incluses) et 753€ (hors charges) en 2020 pour les appartements (source audeg 2020).

Depuis les loyers continuent d'augmenter, il n'est pas aisé de trouver un appartement 3 pièces avec jardin ou varangue à moins de 1 000€ par mois surtout du côté du littoral Guyanais. Les maisons aussi connaissent une envolée des prix, la moyenne des loyers s'établit autour des 1 500€-1 800€.

La location d’une maison avec piscine peut vite grimper à 2 000€ voir 3 000€ pour les biens de standings.

Vers un ralentissement de marché ?

La Guyane connaît les mêmes difficultés que la métropole pour obtenir un prêt immobilier face à l’augmentation des taux de crédits. Les taux actuels sont autour des 2%, l’écart des taux bancaires entre la Guyane et la métropole s’estompe enfin. Les règles sont les mêmes, aujourd’hui il n’est plus envisageable d’emprunter sans apport ou sans un dossier solide.

Le marché bancaire est en berne, en mai 2022, 1 dossier sur 5 serait refusé, en juin 1 dossier sur 4 et maintenant 1 dossier sur 2 verrait sa demande de prêt immobilier écartée selon les courtiers de métropole.

Outre l’augmentation des taux bancaires qui a fait baisser de 5% la capacité des emprunts sur les durées les plus courantes (20-25 ans) et les conditions bancaires qui se sont durcies, c’est le taux d’usure qui bloque l’accès au crédit.

Le taux d’usure et plus précisément son mode de calcul.

Le taux d’usure est le taux maximal auquel peuvent prêter les banques.

Ce taux inclut les frais de dossier, de garantie, les assurances emprunteurs, etc… Il est révisé tous les trimestres par la Banque de France selon la moyenne des taux pratiqués sur les 3 derniers mois.

Pour les prêts à taux fixe sur 20 ans et plus, il est actuellement de 2,57%.

Les taux de crédits augmentant plus rapidement que le taux d’usure, un décalage s’opère et même les meilleurs profils bancaires ont des difficultés à accéder au crédit.

Constat confirmé au niveau local par Ghislain HALTER, directeur de la société de courtage en crédit VOUS FINANCER située à Remire-Montjoly : "Nous notons une fracture entre ceux qui sont en cours d'emprunt et ceux qui voudraient emprunter, et cela à cause du taux d'usure. Il n'y a donc pas de problème de la demande d'emprunt mais d'offre bancaire.

Le taux d'usure étant revu par trimestre, cela crée un attentisme sur le marché. Toutefois, il est toujours possible d'emprunter et surtout lorsque le dossier du candidat est préparé et optimisé : être accompagné par un professionnel augmente considérablement les chances de réussite d'une demande de prêt bancaire."

Source My SweetImmo

Même si son objectif initial est de protéger l’emprunteur contre le risque d’un taux de crédit immobilier trop élevé, en 10 mois, le taux d’usure a augmenté de 0.16 point alors que les taux de crédits ont remonté de 0.5 point ! Un effet ciseaux qui exclut du financement de plus en plus d’emprunteurs et notamment les primo-accédants.

A noter, que la France détient la palme du taux d'usure le plus bas du monde, le deuxième pays est à 6.5%.

Rendez-vous au 1er Octobre pour connaître le nouveau taux d'usure donné par la Banque de France. Espérons qu'il prendra en compte la hausse des taux qui pourrait grimper jusqu'à 3% d'ici la fin de l'année selon la BCE (Banque Centrale Européenne).

L’inflation

Le contexte économique impacte aussi la Guyane et le marché immobilier Guyanais.

La baisse du pouvoir d’achat et le moral des Français sont des facteurs qui influe le marché. Nous n’avons pas connu d’inflation aussi forte depuis 1985 avec +5.9% en 1 an. Rien que sur le mois d'août, les prix à la consommation augmentent de 0.5% sur un mois. (source : Insee)

Vers une baisse des prix de l’immobilier ?

Il est encore trop tôt pour prédire une baisse de prix, mais nous aurons probablement un ajustement. Selon les différents professionnels de l'immobilier, la baisse du nombre des transactions que nous observons depuis quelques mois, devrait se poursuivre à court terme.

Depuis nous le mois de juin, les agents immobiliers de métropole constatent aussi une baisse de signature d'avant-contrat (compromis de vente,...).

A moyen terme, ce sont les prix des plus grandes villes qui devraient connaître une correction avec une probable baisse de la demande.

Nous verrons si la Guyane connaîtra cette baisse de marché ou si nous aurons un effet de décalage de par le manque très important de logement surtout sur les quartiers recherchés et les biens de standings.