Tout comme la plupart des départements en France, la Guyane n’échappe pas à un changement de marché. La hausse des taux immobiliers, les conditions d’octroi des crédits qui se sont durcis et l’inflation fulgurante ont eu raison du marché euphorique que nous avons connu ces dernières années.

Nous en parlions dans notre précédent article. Jusqu’à l’été 2022 la volonté d’être propriétaire et la dynamique des taux d’intérêt des prêts immobiliers étaient tellement forts en Guyane que nous avons connu une évolution de marché rapide avec + 20% à 30% du nombre de ventes entre mars 2021 et mars 2022.

Mais plusieurs paramètres ont impacté ces projets d’accéder à la propriété. Tout d’abord, la hausse des taux d’intérêt qui a presque triplé en 1 an, passant de 1% environ à plus de 3% en février 2023.

La situation reste précaire puisque chaque mois le taux d’usure est recalculé (phase test de la banque de France jusqu’en juillet 2023), les taux d’intérêt peuvent évoluer d’un mois à l’autre. Pour ce mois de février, le taux d'usure pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus s'élève à 3,79 %.

2ème  facteur, le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers. En moyenne, les banques demandent aujourd’hui environ 20% d’apport personnel afin que l’emprunteur puisse financer les frais d’achat (droits d’enregistrement, frais bancaires, de garantie et hypothécaires) mais aussi une partie du prix de l’immobilier. La production de crédits a donc baissé de manière importante en l’espace de quelques mois.

                                                                                                                                          (Source conférence de presse de la FNAIM- janvier 2023)

3ème facteur, l’inflation galopante a créé un climat d’incertitude poussant les acheteurs à comparer davantage voire même à repousser leur projet immobilier.

En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6,1% *, soit une baisse de 11,10% en 3 ans. Une baisse tendancielle du pouvoir d’achat, qui se poursuivra en 2023.

Une baisse de prix depuis l’été 2022

Même si les annonces immobilières ne prennent pas toujours en compte cette réalité, certains propriétaires commencent à intégrer cette baisse de prix faute de trouver un acheteur au prix initialement souhaité. Ils se voient donc contraints de revoir leur prix de vente à la baisse.

Le site internet Castorus, qui répertorie l’évolution des annonces immobilières, constate une baisse des prix moyens des annonces dans le département de la Guyane.

Depuis décembre 2022, les prix moyens des maisons passent de 310 227€ et de 169 288€ pour un appartement à respectivement 264 698€ pour une maison à 150 707€ pour un appartement en février 2023.

Il est alors vivement conseillé à tous les propriétaires de biens immobiliers ayant le projet de vendre leur bien immobilier, de consulter un agent immobilier au préalable afin de s’assurer du prix de vente possible au vu du marché. En effet, les propriétaires intègrent souvent une certaine valeur affective qui surestime le vrai prix de leur bien immobilier. Cela génère des annonces qui restent plusieurs mois affichés à la vente et des biens qui sont peu ou pas visités.

Si vous êtes dans ce cas, nous recommandons de faire rapidement appel à un agent immobilier pour vous aider à trouver des solutions.

Une baisse de prix plus importante en Guyane

Les ventes effectives (acte authentique réalisé) ont connu une baisse de prix de l’ordre de -10% à -5% en Guyane en comparant les prix au 1er janvier 2023 vs 1er janvier 2022 et tous biens confondus.

Nous sommes le seul département de France (DOM-TOM inclus) à connaître cette baisse importante des prix. Seule la Martinique et Paris nous suivent avec une baisse de -5% à -1%.

(Source conférence de presse de la FNAIM- janvier 2023)

Mais une baisse des ventes généralisée

-10% à 15%. C’est le pourcentage de ventes en moins réalisées sur 1 an en Guyane. Ces chiffres sont importants mais la Guyane n’est pas la seule dans ce cas, plusieurs départements accusent cette même baisse du volume des ventes. La tendance nationale est à la baisse.        

(Source conférence de presse FNAIM- 11 janvier 2023)

Attendre avant d’acheter, un mauvais calcul ?

 Si certain acheteur opte pour une stratégie attentiste en espérant une baisse des prix de l’immobilier, celle-ci risque de s’avérer infructueuse car les taux d’emprunts vont très probablement augmenter plus rapidement que les prix ne vont baisser. Ainsi, il vaut mieux échanger avec un professionnel de l’immobilier et du financement pour évoluer la faisabilité d’un projet et voir s’il vaut mieux attendre ou se lancer dans un achat immobilier. Car même si vous vendez votre bien immobilier un peu moins cher qu’il y a 1 an, votre futur bien sera probablement aussi moins cher !

Les principaux lésés dans ces changements de marché sont souvent les primo-accédants qui faute d’apport suffisant ne peuvent accéder à la propriété. Heureusement des solutions existent et parfois l’achat dans le neuf avec l’aide du prêt à taux zéro peut être une solution.

Prévisions pour 2023

Les taux d’intérêt devraient poursuivre leur progression. Cette évolution sera déterminante pour le marché immobilier en 2023 et devrait conduire à une baisse des volumes de ventes dans l’année à venir, volumes qui devraient ainsi recouvrer leur niveau de l’automne 2020. Pour la Fédération Nationale de l’immobilier, les volumes de ventes devraient baisser en 2023 (d’environ 10 % à 1 million de ventes). (Source conférence de presse de la FNAIM- janvier 2023)

*Estimation FNAIM avec l’hypothèse d’une hausse des revenus des ménages de 3,5% en 2022 (et hausse des prix et des taux)